From Regnskabs produktpakke omfatter:
- Bogføring efter Bogføringslovens krav.
- Skatteregnskab med resultatopgørelse, balance og skattemæssige specifikationer til brug for VSO, herunder føring af indskudskonto, mellemregning, kapitalafkastgrundlag primo og ultimo, kapitalafkastberegning, føring af konto for opsparet overskud samt overskudsdisponering efter Virksomhedsskatteloven.
- Vurdering af hvilken ordning(VSO, KAO eller PSL) som er mest fordelagtig for det enkelte indkomstår. Indberetning til SKAT via selvangivelsen/årsopgørelse.
- Eventuelt ændring af forskudsopgørelsen.
- Besvarelse af spørgsmål du har i løbet at året til din udlejningsejendom af skatte- eller regnskabsmæssig karakter.
For at kunne udføre regnskab af ejendommen bedes du om:
- Købsaftale og skøde, refusionsopgørelse, lejekontrakt, udbetalingsspecifikation vedr. kreditforeningslånet og udskrift af lånesagskonto (kun ved regnskab for købsåret)
- Kontoudtog for driftskonto
- Kontoudtog for evt. banklån
- Årsopgørelse fra kreditforening og evt pantebrevshavere
- Udgiftsbilag herunder bilag vedrørende evt. istandsættelse af ejendommen
- Oplysninger om evt. overtagelse af fælleslån i ejerforeningen vedrørende ejerlejligheder
- Adgang til din og evt medejers skattemappe (fuld adgang)
From Regnskab
har stor erfaring i at udarbejde et regnskab for små udlejningsejendomme til brug for den udvidet selvangivelse.
Hvis du udlejer en ejerbolig, som du ikke bor i, i en periode på mindst 12 måneder, er det erhvervsmæssig udlejning. Det betyder, at indtægten er personlig indkomst, og du skal lave et regnskab og udfylde et oplysningsskema (tidligere selvangivelse). Du er skattepligtig af de lejeindtægter(markedslejen), du modtager. Du har fradrag for de udgifter, som er tilknyttet til udlejningen såsom ejendomsskatter, vedligeholdelse og rente- og bidragsudgifter. Ved indkomstopgørelsen er der fradrag for afholdte udgifter til vedligeholdelse af ejendommen
Der er derimod ikke fradrag for afholdte forbedringsudgifter på ejendommen.
Når der er tale om nyerhvervede ejendomme, der udlejes, kan det være vanskeligt at fastslå, hvor stor en andel af afholdte udgifter til istandsættelse der har karakter af vedligeholdelsesudgifter, og hvor stor en andel der er forbedringsudgifter. Der gælder derfor i disse tilfælde en administrativ fastsat skønsregel – procentreglen – for opgørelsen af fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter.
De fradragsberettigede vedligeholdelsesudgifter kan efter procentreglen opgøres skønsmæssigt med udgangspunkt i de udgifter, der samlet er afholdt til istandsættelse af ejendommen efter erhvervelsen (dvs. udgifter til vedligeholdelse og forbedringer).
For nyerhvervede udlejede en- og tofamilieshuse kan der i almindelighed i de tre første ejerår kun godkendes fradrag for istandsættelsesudgifter inden for 35 pct. af den årlige lejeindtægt, eksklusive eventuelt varmebidrag. For udlejningsejendomme, herunder udlejede ejerlejligheder, godkendes et fradrag på højst 25 pct. af den årlige lejeindtægt. Se mere herom nedenfor. I de fleste tilfælde vil det være nødvendigt at føre egentligt regnskab med udlejningen. Såfremt du ønsker at benytte virksomhedsskatteordningenVSO) – hvilket som altovervejende hovedregel er at anbefale – er der decideret lovbestemt krav om, at der skal udarbejdes regnskab.
Regnskabet skal baseres på bogføring, som overholder Bogføringslovens principper. Desuden er der krav om, at man ved brug af virksomhedsskatteordningen har pligt til at føre de skattemæssige konti for indskud, mellemregning, kapitalafkastgrundlag, kapitalafkastberegning og opsparet overskud. Desuden skal overskudsdisponering ske efter Virksomhedsskattelovens regler.
Det er også muligt at benytte kapitalafkastordningen(KAO) – som er mere enkel end VSO – eller personskattelovens almindelige regler(PSL).
Den skattepligtige kan frit vælge mellem de 3 ordninger for det enkelte indkomstår. Hvis der tidligere er opsparet overskud i virksomhedsordningen(VSO), vil valg af PSL eller KAO dog medføre, at det opsparede overskud skal beskattes. Valget skal tilkendegives ved aflevering af selvangivelsen.
Ovenstående forhold vedrørende vedligeholdelse contra istandsættelse/forbedring samt valg af VSO(og hermed krav til regnskabet), KAO eller PSL gør at det anbefales at lade en revisor eller en skatteuddannet fagperson til at udarbejde regnskabet mv.
Beskatning ved salg
Udgangspunkt er, at man bliver beskattet af fortjeneste ved salget. Der er dog en undtagelse i Ejendomsavancebeskatningsloven § 8 (også kaldet parcelhusreglen), som betyder, at fortjenesten ikke bliver beskattet, hvis ejer reelt har boet i boligen i løbet af ejertiden. Men Skattevæsenet – bakket op af domstolene – stiller meget strenge krav til anvendelse af ejendommen som bolig for at acceptere et skattefrit salg.
Hvis man har anvendt virksomhedsordningen, og ophører udlejningen inden salget af boligen, beskattes fortjenesten ved salget af ejendommen som kapitalindkomst. Hvis man vælger at være under virksomhedsordningen, når ejendommen sælges, indgår fortjenesten i virksomhedens resultat og beskattes som personlig indkomst (og med arbejdsmarkedsbidrag).
Viser der sig omvendt at være et tab ved salget, kan dette tab fratrækkes, men kun i fortjeneste indvundet ved salg af en anden eller andre faste ejendomme.